Responsabilidad de los copropietarios frente a las obligaciones laborales de la propiedad horizontal

El Ministerio del Trabajo hizo una serie de precisiones sobre la responsabilidad por obligaciones laborales que deben sufragar de manera solidaria los copropietarios de una propiedad horizontal con sus empleados, estableciendo que, aunque pueden responder económicamente, no pueden ser demandados. 

El siguiente análisis se abordará con base en un cuestionamiento resuelto por el Ministerio del Trabajo a través del Concepto 08SE2019120300000014382 de 2019, referente a la solidaridad que recae sobre los copropietarios de una propiedad horizontal en lo que concierne a las obligaciones laborales (salarios, aportes a seguridad social, indemnizaciones, etc.) de los trabajadores de la misma. 

Antes de profundizar en el caso objeto de estudio resulta importante precisar que en una propiedad horizontal los copropietarios deben realizar una serie de pagos con miras al sostenimiento de esta, y además para cubrir las contingencias que puedan presentarse. Entre dichos pagos se encuentran: 

Cuotas ordinarias: también conocidas como “expensas comunes necesarias”, contenidas en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, son los pagos obligatorios que se hacen a la entidad residencial en la cual se convive. Estas expensas se destinan al funcionamiento, mantenimiento, reparación y ejecución de las obras consideradas necesarias por la administración de la copropiedad. 

Cuotas extraordinarias: cualquier otro aporte que sea obligatorio para los copropietarios, adicional a la cuota ordinaria. Las cuotas extraordinarias deberán ser aprobadas por la asamblea de copropietarios. 

Fondo de imprevistos: el artículo 35 de la Ley 675 de 2001 establece que una propiedad horizontal tiene la obligación de constituir un fondo para atender obligaciones imprevistas, haciendo uso del 1 % del presupuesto anual de gastos comunes, además de otros valores que la asamblea considere pertinentes. 

Responsabilidad laboral de la propiedad horizontal con sus empleados 

Frente al caso en cuestión, debe tenerse como primera medida que según el artículo 4 de la Ley 675 de 2001 la propiedad horizontal es una persona jurídica de carácter civil y sin ánimo de lucro, por lo que, según aduce el Mintrabajo mediante el referido Concepto 08SE2019120300000014382 de 2019, puede vincular a sus empleados través de un contrato de trabajo, sin que por su condición de persona jurídica sin ánimo de lucro haya lugar a ningún tratamiento especial en relación con lo dispuesto en las normas laborales. 

Así las cosas, a la copropiedad le asisten todas las obligaciones propias del empleador, debiendo responder en igual medida por cada uno de los deberes y garantías que se desprenden de la relación laboral. 

Por otro lado, se establece que las propiedades horizontales pueden proceder a la contratación de trabajadores independientes por medio de contratos por prestación de servicios, así como también mediante terceros como empresas de servicios temporales –EST– o cooperativas de trabajo asociado –CTA–. 

Teniendo en cuenta lo hasta aquí descrito, en caso de que las propiedades horizontales contraten personal por medio de las modalidades mencionadas, esto es, mediante el contrato por prestación de servicios, EST, CTA, empresas de vigilancia, etc., serán responsables solidariamente por las obligaciones laborales contraídas con ese personal en caso de que la contratación no se realice conforme a la ley. 

Esta solidaridad, contemplada en el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo, solo aplica para aquellos trabajadores que hayan sido contratados para ejercer actividades propias del objeto social de la entidad, en este caso las de la propiedad horizontal (por ejemplo un administrador). Por el contrario, no aplica para aquellos trabajadores que sean contratados para, por ejemplo, el mantenimiento de las zonas comunes. 

En lo que concierne a la responsabilidad solidaria por parte de la propiedad horizontal y de los copropietarios respecto a las obligaciones laborales que contraen, el Mintrabajo precisó que propiedad horizontal tendrá que: 

Acudir al fondo de imprevistos para sufragar esa obligación. 

En caso de que el fondo de imprevistos no tenga recursos suficientes para tal fin, será preciso acudir al fondo en el que se encuentren las cuotas extraordinarias, y cubrir con estas las obligaciones laborales. Desde ese momento se exime de su responsabilidad a los copropietarios. 

Por último, en caso de que los copropietarios no paguen cuotas extraordinarias y los recursos del fondo de imprevistos no sean suficientes, estas personas serán responsables económicamente por dichas obligaciones laborales. El acuerdo de pago de estas obligaciones podrá llevarse a cabo mediante una asamblea de copropietarios, o a través de la figura que la administración considere pertinente. 

Al respecto de estos tres puntos, es importante precisar que el Mintrabajo aduce que en caso de que le sean cobradas cuotas extraordinarias a los copropietarios, estos quedan eximidos totalmente de las obligaciones laborales contraídas, y que, por lo tanto, las mismas quedarían solo en cabeza de la propiedad horizontal. 

“aunque los copropietarios pueden ser responsables económicamente por las obligaciones laborales de la propiedad horizontal, no pueden ser demandados”

Por último, el Mintrabajo deja claro que, aunque los copropietarios pueden ser responsables económicamente por las obligaciones laborales de la propiedad horizontal, no pueden ser demandados. En caso de demanda, esta deberá ser formulada contra la propiedad horizontal, pues solo ella puede ser demandada como persona jurídica.

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