En entrevista, el funcionario se refirió a los subsidios, las ventas récord y la hipoteca inversa.
Luego de que en el 2020, con la recesión de la pandemia y todo, se rompió el récord de compra de vivienda por las familias, el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, espera que esas ventas se conviertan en los proyectos que en el 2021 permitirán el mayor crecimiento de la historia en la construcción.
Malagón explica, también, los subsidios para enfrentar la crisis, en qué va la hipoteca inversa y la posibilidad de créditos a más de 30 años, entre otros temas.
¿Cómo fueron los récord de ventas del año pasado?
El año pasado, el año de la pandemia. el año de peor recesión económica que haya tenido Colombia en toda su historia, fue, a su vez, el mejor año en comercialización de vivienda. Nunca antes las personas habían comprado casa como el año pasado. Lo cual es muy meritorio teniendo en cuenta que durante los meses de marzo, abril y mayo tuvimos un gran desplome en las ventas.
En el momento en que comenzó el aislamiento preventivo, después de que habíamos tenido un primer trimestre que fue bueno, tuvimos un desplome del 70 por ciento en la actividad comercial. Eso quiere decir que, a partir, de julio no solamente logramos recuperar la caída del segundo trimestre sino que alcanzamos los niveles del año anterior y los rebasamos.
No se vendían más de 15.000 viviendas mensuales, y ahora tenemos un nuevo ritmo que da cuenta de ventas por encima de las 20.000 viviendas. Si Colombia vendiera 20.000 viviendas mensuales, en un año tendría una Cartagena, pero solo de propietarios.
¿Hubo récords en todos los segmentos?
Hubo una gran recuperación tanto en VIS como en No VIS. El dato de VIS es el mejor de la historia, de lejos, y el dato de No VIS no alcanza a compensar toda la caída del segundo trimestre, pero sí muestra una recuperación muy grande frente a las ventas del 2019, con uno de los dos registros más grandes de la historia. Y en el agregado, es indiscutiblemente la mejor cifra de todos los tiempos.
¿Y qué explica esas ventas históricas?
Hay una tendencia global y es que en un momento de incertidumbre como el que estamos pasando, la vivienda es un activo refugio. Hay desvalorización de la renta fija, hay desvalorización de la renta variable...
Hay otro elemento: la casa para nosotros se ha convertido en todo, la vivienda es la oficina, el lugar de trabajo. Entonces más y más personas le están apostanto más que a la compra de bienes durables y semidurables o a la compra de vehículos. Es el elemento que más se recupera dentro de la confianza del consumidor.
Y, por supuesto, hubiera sido imposible sin el estímulo del Gobierno. A final de mayo lanzamos una estrategia de 200.000 subsidios de vivienda que tuvo un elemento novedoso y es que las familias de más bajos ingresos cuentan con un fiador, cuentan con un colateral, y ese fiador es la Nación, y eso nos permitió que rápidamente las entidades finacieras comenzaran a originar créditos hiótecarios, y que este resultado fuera tan bueno.
La venta histórica en Colombia es un fenómeno que se da más intensamente que en cualquier otro país de América Latina, y es un fenómeno que está fundamentalmente inducido por el diseño de política pública.
Subsidios
¿Además de que el Estado actuara como fiador, que otros elementos tiene la política?
Por un lado, las personas que compran vivienda de interés social tienen apoyo para la cuota inicial y un apoyo mensual para pagar su hipoteca. Por otro lado, los que compran una vivienda No VIS de hasta 500 salarios mínimos, reciben 450.000 pesos mensuales durante 7 años, que es una ayuda muy importante.
Pero hay otros elementos novedosos, como el fiador, y lo segundo es que eliminamos la compensación y en lugar de producir un arbitraje lo que hicimos fue sumar esfuerzos, entonces las familias que ganan menos de dos salarios mínimos y están en caja de compensación cuentan con un estímulo de 50 salarios para la cuota inicial.
Esto quiere decir que si van a comprar una vivienda de 100 millones de pesos arrancan con 45 millones de pesos de cuota inicial y un apoyo de 4 puntos de la tasa de interés todos los meses para el pago de su hipoteca.
Eso ha permitido que muchas familias que ganan menos de dos salarios mínimos puedan comprar vivienda con menos de 350.000 pesos mensuales de cuota. Esa es la gran apuesta del presidente Duque, que si las familias pagan menos por la vivienda propia de lo que pagan por el arriendo, siempre van a tomar la decisión de comprar.
¿Una vez terminen los cupos establecidos para estos subsidios, podría frenarse el impulso que está tomando el sector?
Este es un paquete contracíclico que tiene mucho sentido, en el marco de la gran desaceleración de la economía, que implica una inversión de más de un punto del PIB, de más de 10 billones de pesos, y que estará vigente hasta el 2022, que es el año en que termina este gobierno. Ya se han consumido 40.000 cupos, de los 200.000.
Esperamos entregar este año 80.000 cupos más y el año entrante otros 80.000.
Dependiendo de cómo esté la economía en el 2022, valdría la pena pensar si esta intervención en lugar de ser transitoria pudiera mantenerse en el tiempo y hacer parte más bien de una política de estado.Expansión en el 2021
¿En qué momento el alto ritmo de ventas actual permitirá que los inventarios se desacumulen y aumenten las construcciones?
El reto más grande que teníamos en el subsegmento No VIS era la desacumulación de inventarios. Hasta el momento en que las firmas no pudieran desacumular sus inventarios, difícilmente encontraban crédito constructor para poder empezar nuevos proyectos. Colombia llevaba 7 años y medio acumulando inventarios en el subsegmento No VIS. Eso hacía que cada vez nos demoráramos más tiempo en el indicador de rotación de inventarios que ya estaba por encima de los 15 meses.
El año pasado, por primera vez en 8 años, ese indicador se redujo, lo cual quiere decir que empezó un proceso de desacumulación que es muy positivo porque nos va a permitir que todas esas viviendas que se vendieron el año pasado se conviertan en nuevas iniciaciones del 2021, se conviertan en nuevos proyectos, se conviertan en mayor contratación de mano de obra, se conviertan en producto interno bruto. Estimamos que este año el sector edificador tendrá la mayor expansión de su historia porque todo lo que se vendió el año pasado es un indicador líder de la actividad de este año.
Buena parte de esas ventas ya se ven en otro indicador, el del empleo. Teníamos unos 850.000 empleos antes de la pandemia y se perdieron entre 300 y 400.000 durante el aislamiento preventivo. No solamente logramos recuperar todos los empleos que se perdieron sino que rebasamos los niveles prepandemia, y hoy tenemos muchos más trabajadores de los que teníamos antes de que empezara la crisis del covid.
Hoy Colombia tiene en el sector edificador más de un millón de trabajadores. Lo más interesante es que cada 240.000 trabajadores reducimos en un punto la tasa de desempleo y nuestra estimaciones nos dan cuenta de que este sector apunta a cerrar el 2022 con 1,3 millones de trabajadores, la cifra más grande de empleo que haya tenido este sector en todos los tiempos.
¿Así como ya tiene una idea del comportamiento en empleo en el cierre del año, hay una idea del PIB de efificaciones en el cuarto trimestre?
Creemos que el dato del cuarto trimestre todavía no muestra expansión, pero tenemos una estimación para todo el 2021 de que el crecimiento del sector estará por encima del 5 por ciento.Créditos a más de 30 años e hipoteca inversa
¿Los confinamientos ordenados en las ciudades en enero tuvieron impacto en las edificaciones?
Sí, un impacto muy fuerte. Parte de la recuperación que tenemos prevista para este 2021 encuentra techos bajitos y límites justamente en estas restricciones a la movilidad que afectan al sector por dos caminos: primero, no permite que la mano de obra pueda desplazarse a sus trabajos. Lo segundo, en muchas partes hay cierres los fines de semana de las salas de venta. Entonces, en enero arrancamos mucho más lento de lo que quisiéramos, no tenemos al cien por ciento los trabajadores ni la actividad comercial que quisiéramos.
Sin embargo, estamos muy optimistas sobre lo que representará para el país el manejo de este nuevo pico, el ciclo de la vacunación, y creemos que, en la medida en que se vaya normalizando la movilidad, este sector podrá apuntarle a vender más de 200.000 casas, un PIB que crezca por encima del 5 por ciento y un sector que tenga más de un millón de trabajadores, apuntándele a un millón trescientos mil.
¿Qué impulso dará la nueva Ley de Vivienda y del Hábtat?
Muchos. Lo primero, simplifica el proceso de habilitación de suelo. Ahora el reto es que este año haya una respuesta desde el punto de vista de la oferta, es decir que los constructores encuentren terrenos para seguir construyendo. Algunas ciudades no tienen problema, tienen muy claro su suelo de expansión.
Hay otras que tienen su POT desactualizado, y que han encontrado muchos problemas para la aprobación de planes parciales. La Ley de Vivienda pone las reglas muy claras para esos planes parciales, y hace que el proceso sea más rápido.
Adicionalmente liberaliza algunos parámetros de los créditos hipotecarios, como por ejemplo los años límite para los créditos, y esto es muy importante sobretodo para la compra por personas jóvenes.
En Colombia ha pasado algo muy impresionante: cerca del 40 por ciento del viviendas las están comprando menores de 40 años. Los menores de 25 años se encuentran con una gran problemática, pues los primeros montos de sus salarios son más bajitos que los que tendrán la siguiente década, entonces no son sujeto de aprobación de crédito que tenga un límite de 20 o 25 años.
Liberalizar ese plazo permitirá a los menores de 25 años sacar un crédito, por ejemplo, a 35 años y, en la medida en que vaya subiendo su salario, pueden reducir el tiempo o ir haciendo prepagos a la deuda.
¿En qué va la hipoteca inversa?
Todo lo que tocaba hacer desde el punto de vista normativo para que existiera la hipoteca inversa ya está hecho. Su decreto quedó listo, la reglamentación de la Superintendencia Financiera también.
Y ahora, lo que viene es que las primeras compañías privadas -porque este es un producto privado- lo ofrezcan y tengamos unas primeras transacciones durante este primer trimestre.
Ya todo lo que tocaba hacer desde el punto de vista de gobierno para que la renta vitalicia inmobiliaria fuera una realidad en este país lo hicimos. Hay compañías que están en el proceso de lanzar su producto durante las próximas semanas, y lo importante es que Colombia tendrá una innovación financiera que de manera libre les permite tener ingreso adicional a aquellas personas de la tercera edad que enfrentan la pobreza.
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