Las propiedades horizontales están obligadas a llevar contabilidad bajo los nuevos marcos técnicos normativos establecidos en el DUR 2420 de 2015.
Para ello, deben clasificarse en uno de los tres grupos de convergencia, observando su número de empleados y monto de ingresos y activos, entre otros puntos.
Las propiedades horizontales son aquellos bienes inmuebles, tales como edificios o conjuntos de uso residencial, comercial o mixto, en los que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes.
Las propiedades horizontales en Colombia constituyen una persona jurídica sin ánimo de lucro según el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 que dispone lo siguiente:
«Artículo 33. Naturaleza y Características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro (…)».
Además, la vigilancia y control de las propiedades horizontales está a cargo de las alcaldías de cada municipio.
En este editorial explicamos los principales aspectos de la contabilidad de las propiedades horizontales.
¿Las propiedades horizontales están obligadas a llevar contabilidad?
Las propiedades horizontales al ser entidades sin ánimo de lucro están obligadas a llevar contabilidad por virtud del artículo 45 de la Ley 190 de 1995 y el artículo 364 del Estatuto Tributario –ET–.
Además, al estar constituidas como personas jurídicas también les asiste la obligación de llevar contabilidad para fines fiscales, pues deben registrarse en el RUT como obligadas a llevar contabilidad (código 42) y señalar en la segunda página de dicho registro, en la casilla 89, un código entre el 79 y el 84 para indicar a qué grupo de convergencia a Estándares Internacionales pertenecen.
Responsabilidad de la contabilidad de la copropiedad
El artículo 51 de la Ley 675 de 2001, en sus numerales 4 y 5, señala que es obligación del administrador llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio o conjunto, y someter a aprobación del consejo de administración el presupuesto de la copropiedad y los estados financieros de la misma.
¿Qué marco técnico normativo deben aplicar las propiedades horizontales?
Las propiedades horizontales deben llevar su contabilidad bajo el marco técnico normativo aplicable al grupo de convergencia a Estándares Internacionales en el que se hallen clasificadas según su número de empleados y su volumen de activos e ingresos.
Lo anterior es así debido a que el artículo 2 de la Ley 1314 de 2009 señala que todas las personas naturales y jurídicas obligadas a llevar contabilidad deben aplicar de forma obligatoria los nuevos marcos normativos, los cuales se hallan compilados en el DUR 2420 de 2015.
Para clasificarse en uno de los grupos de convergencia le recomendamos consultar nuestra plantilla para clasificar una entidad en un grupo de aplicación de los Estándares Internacionales en Colombia.
Nota: la mayoría de las propiedades horizontales, por sus condiciones propias, se clasifican en el grupo 3 de convergencia, que debe aplicar una contabilidad simplificada con menores requerimientos de revelación.
Una vez hecho esto, dependiendo del grupo de convergencia en el que se halle la propiedad horizontal deberá aplicar el siguiente marco técnico normativo:
Grupo de convergencia Marco técnico normativo
Grupo 1 Estándar Pleno, compilado en el anexo 1 del DUR 2420 de 2015.
Grupo 2 Estándar para Pymes, compilado en el anexo 2 del DUR 2420 de 2015.
Grupo 3 Contabilidad simplificada, compilado en el anexo 3 del DUR 2420 de 2015.
Otras normas que contienen requerimientos e instrucciones relacionados con la contabilidad de la propiedad horizontal son las siguientes:
Ley 675 de 2001 o régimen de propiedad horizontal.
Orientación técnica 15 – Copropiedades de uso residencial o mixto (grupo 1, 2 y 3), elaborada por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública –CTCP–.
¿Qué ocurre si una propiedad horizontal no ha realizado el proceso de convergencia?
Como vimos en el punto anterior, todas las entidades colombianas deben aplicar los nuevos marcos técnicos normativos de Estándares Internacionales. Por tanto, si una copropiedad no ha realizado su proceso de convergencia, sus estados financieros no se entienden de conformidad con las normas vigentes y no pueden considerarse como un medio de prueba válido.
Consulte más información en nuestro editorial Estados financieros de una copropiedad que no cumplen con la normatividad vigente.
¿Qué estados financieros deben presentar las propiedades horizontales?
Las propiedades horizontales deben presentar los estados financieros requeridos por el marco normativo en el que se encuentren clasificadas, tal como se puede apreciar en el siguiente cuadro:
Informes Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3
Estado de situación financiera. x x x
Estado de resultados y del otro resultado integral (ver notas 1 y 2). x x
Estado de resultados. x
Estado de cambios en el patrimonio (ver nota 2). x x
Notas a los estados financieros. x x x
Nota 1: las propiedades horizontales de los grupos 1 y 2 pueden presentar su estado de resultados y del otro resultado integral en un solo informe o en dos informes separados.
Nota 2: las propiedades horizontales del grupo 2 pueden reemplazar los estados de resultados y de cambios en el patrimonio por el estado de resultados y ganancias acumuladas, cuando los únicos cambios en su patrimonio surgieron de ganancias o pérdidas, pago de dividendos, corrección de errores o cambio de políticas contables.
¿Qué libros de contabilidad deben llevar las propiedades horizontales?
Los libros de contabilidad obligatorios para las propiedades horizontales se encuentran en la Ley 675 de 2001 y Decreto 2500 de 1985, tal como se muestra en la siguiente infografía:
Libros que se deben registrar ante la Dian
Según el artículo 2 del Decreto 2500 de 1985, las propiedades horizontales, por ser entidades sin ánimo de lucro, están obligadas a registrar sus libros de contabilidad en las oficinas de la Administración de Impuestos Nacionales de su domicilio.
Además, según el artículo 1.2.1.5.4.5 del DUT 1625 del 2016, las propiedades horizontales deben registrar ante la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales –Dian– el libro de actas de la asamblea de copropietarios.
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