Compra de bienes raíces en efectivo y uso del avalúo catastral como costo de venta

Los artículos 90 y 771-5 del ET exigen que a partir de 2018 las compras de bienes raíces sean pagadas por canales financieros. Si los bienes se compran en efectivo, al venderlos el único costo de venta que se aceptará fiscalmente es el valor del avalúo catastral en el año anterior al de la venta. 

El artículo 90 del ET (modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018) y el artículo 771-5 del mismo estatuto (mejor conocido como norma de “bancarización”, que empezó a tener aplicación desde enero de 2018) establecen que los bienes raíces que se adquieran a partir de enero de 2018 (tanto por contribuyentes obligados a llevar contabilidad como por contribuyentes no obligados a hacerlo) se deberán pagar totalmente a través de canales financieros, pues de lo contrario su costo de adquisición no será aceptado fiscalmente. 

De acuerdo con lo anterior, y por citar un ejemplo, si un contribuyente obligado a llevar contabilidad adquiere durante 2019 un bien raíz que cancela usando solamente efectivo (es decir, sin usar canales financieros), fiscalmente, al final de 2019, dicho bien raíz quedaría declarado por un valor patrimonial de cero pesos (ver artículo 277 del ET, el cual indica que el valor patrimonial de los bienes raíces para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad siempre será el de su costo fiscal, que en este caso sería cero pesos). Esto implicará que su renta presuntiva del año siguiente (aquí 2020) disminuya (hay que recordar que la renta presuntiva solo será calculada por los contribuyentes que se queden en el régimen ordinario, no por quienes se trasladen al nuevo régimen simple; ver artículo 188 del ET). 

Sin embargo, si ese mismo bien raíz lo hubiera adquirido una persona natural no obligada a llevar contabilidad, y si lo hubiera pagado igualmente usando solo efectivo, al final de 2019 el bien raíz debería declararse por el mayor valor entre el “costo fiscal” (que sería cero pesos) y su “avalúo o autoavalúo catastral” (el cual sería un valor positivo mayor a cero; ver artículo 277 del ET). 

Opción de usar el avalúo o autoavalúo catastral del año anterior al de la venta como costo fiscal de venta 

Ahora bien, si el bien raíz del ejemplo se llegase a vender durante 2020, lo que sucedería es lo siguiente: 

“aunque haya quedado declarado al cierre de 2019 por un valor de cero pesos, el punto es que el contribuyente puede utilizar durante 2020 la norma del artículo 72 del ET”

a. Si quien lo compró durante 2019 fue un contribuyente obligado a llevar contabilidad, ya se mencionó que al cierre de 2019 su valor patrimonial será de cero pesos. No obstante, y aunque haya quedado declarado al cierre de 2019 por un valor de cero pesos, el punto es que el contribuyente puede utilizar durante 2020 la norma del artículo 72 del ET, en otras palabras, usar como costo de venta el avalúo o autoavalúo catastral del año anterior al de la venta (es decir, el avalúo catastral de 2019), el cual figuraría al menos en su declaración del impuesto predial. 

b. Si quien lo compró durante 2019 fue un contribuyente no obligado a llevar contabilidad, ya se mencionó que al cierre de 2019 su valor patrimonial será igual al avalúo o autoavalúo catastral de 2019. Por tanto, al venderlo durante 2020, este contribuyente también podrá utilizar la norma del artículo 72 del ET, y usar como costo de venta el avalúo o autoavalúo catastral del año anterior al de la venta, el cual figuraría en su declaración de renta de ese año anterior. 

Con base en lo hasta aquí expuesto, se puede concluir que, aunque las normas de los artículos 90 y 771-5 del ET exijan que el costo de compra de los bienes raíces se realice por canales financieros para aceptarlo fiscalmente, ello no implica que el contribuyente que decida comprar sus bienes raíces en efectivo se vaya a quedar sin poder utilizar ningún valor como costo fiscal el día en que decida venderlos, pues mientras esté vigente la norma del artículo 72 del ET sí podrá usar como costo de venta al menos el valor del avalúo o autoavalúo catastral del año anterior al de la venta.

https://actualicese.com/compra-de-bienes-raices-en-efectivo-y-uso-del-avaluo-catastral-como-costo-de-venta/?referer=email&campana=20190807&accion=click&utm_source=act_boletindiario&utm_medium=act_email&utm_campaign=act_boletincontenidos&utm_content=20190807_contable&MD5=415e8678af580f50598f653f78613c8d