Retención y autorretención a título de renta en venta de bienes raíces luego de la Ley 1943 de 2018

La nueva versión del artículo 401 del ET establece que si el comprador de un bien raíz es una persona jurídica que no pertenece al régimen simple, la retención a título de renta deberá ser practicada y pagada antes de la elaboración de la respectiva escritura pública.

A través del artículo 57 de la Ley de financiamiento 1943 de diciembre 28 de 2018 se agregó un nuevo parágrafo especial al artículo 401 del Estatuto Tributario –ET–, el cual regula la retención a título del impuesto de renta y complementario por el concepto de “otros ingresos”.

El parágrafo en cuestión menciona lo siguiente:

“Parágrafo. Cuando el comprador de un bien inmueble sea una persona jurídica o una sociedad de hecho, la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta constituye un requisito previo para el otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas representativas de bienes inmuebles. 

Para estos efectos, la persona jurídica o sociedad de hecho pagará la retención en la fuente mediante recibo oficial de pago y, posteriormente, imputará dicho pago a la declaración de retención en la fuente correspondiente, de tal forma que el notario o la sociedad administradora de la fiducia o fondo, según el caso, pueda verificar el pago como requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas”. 

En relación con esta nueva disposición normativa, es importante aclarar en primer lugar que la misma solo aplicaría para las ventas de inmuebles que estén ubicados en Colombia (cuyas ventas requieren elaborar escritura pública ante notario colombiano) y solo si se cumplen los siguientes dos requisitos básicos:

a. El vendedor del inmueble es una persona jurídica (nacional o del exterior). Además, en caso de que sea una persona jurídica nacional, tendrá que ser alguien que tributa en el régimen ordinario o en el régimen especial, pues si se ha trasladado al nuevo régimen simple (contemplado en las nuevas versiones de los artículos 903 a 916 del ET, luego de ser modificados con el artículo 66 de la Ley 1943 de 2018), no se le tendrá que practicar ningún tipo de retención a título de renta (ver artículo 911 del ET).

b. El comprador es otra persona jurídica domiciliada en Colombia (que a diferencia de las personas jurídicas ubicadas en el exterior, sí está facultada para actuar como agente de retención). Además, si la persona jurídica domiciliada en Colombia que actúa como compradora pertenece al régimen simple, la retención no sería practicada por el comprador, sino que le correspondería al vendedor autorretenerse, siempre y cuando sea una persona jurídica nacional, que no pertenezca al régimen simple (ver artículo 911 del ET). Además, si la persona jurídica compradora pertenece al régimen simple, pero la vendedora es una persona jurídica extranjera, ni el comprador ni el vendedor tendrán que practicarse retenciones ni autorretenciones.

“La norma, por lo tanto, no aplicaría cuando el vendedor del bien inmueble sea una persona natural, pues en tal caso seguirá rigiendo la norma especial del artículo 398 del ET”

La norma, por lo tanto, no aplicaría cuando el vendedor del bien inmueble sea una persona natural, pues en tal caso seguirá rigiendo la norma especial del artículo 398 del ET, que continúa indicando que el notario será quien actúe como agente de retención aplicando la tarifa especial del 1 % al vendedor.

Implicación práctica del nuevo parágrafo que se agregó al artículo 401 del ET

El nuevo parágrafo que se agregó al artículo 401 del ET busca que a partir de enero 1 de 2019 la persona jurídica domiciliada en Colombia que actúe como compradora del bien raíz (o la persona jurídica nacional que actúa como vendedora, si es que sucede que la persona jurídica compradora pertenece al régimen simple) se vea en la obligación de practicar y pagar la respectiva retención (o autorretención) a título de renta, antes de que se elabore la escritura pública correspondiente.

Lo anterior implicará que el valor de la retención (o de la autorretención, según el caso) primero se pagará sin que todavía se haya elaborado la respectiva declaración mensual de retenciones en la fuente. En efecto, en primera instancia la retención (o la autorretención) se tendrá que pagar en el formulario 490, diligenciando la casilla “concepto” con el código “08” (pago de retenciones que no requieren presentación previa de la declaración) y la casilla “período” con el número del mes en que se está practicando la retención. Y será ese recibo 490 el que se le tendrá que presentar al notario para que se pueda elaborar la respectiva escritura pública.

Sin embargo, al final del mes la persona jurídica que hizo la compra (o la que hizo la venta, según el caso) también deberá cumplir con elaborar el respectivo formulario 350, incluyendo el valor de la compra y su respectiva retención en los renglones 36 y 61 (o el de la venta y su autorretención en los renglones 49 y 74), pero al momento de pagar el valor total de dicho formulario es obvio que podrá restar el pago que ya se había hecho inicialmente a través del formulario 490.

Tarifas para calcular la retención o autorretención en la fuente

Es importante destacar que si el vendedor del bien inmueble es una persona jurídica ubicada en Colombia, que tributa en el régimen ordinario o en el especial (es decir, que no se haya trasladado al régimen simple), la retención por parte de la persona jurídica compradora (o la autorretención por parte de la misma vendedora) se practicará con tarifas del 1 % o 2,5 %, dependiendo del valor de la venta y de la destinación del bien raíz.

Tales tarifas se fijaron con el artículo 2 del Decreto 2418 de octubre de 2013, norma que hoy en día se encuentra recopilada en el inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1 del DUT 1625 de octubre de 2016, y en la cual se lee lo siguiente:

“Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sea vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1 %) por las primeras veinte mil (20.000) UVT. Para el exceso de dicho monto, la tarifa de retención será del dos punto cinco por ciento (2,5 %). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sean distintos a vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del dos punto cinco por ciento (2,5 %).”

“si el vendedor del bien raíz es una persona jurídica extranjera, se aplicará la tarifa del 15 % sobre el valor total del inmueble, sin importar su destinación”

No obstante, si el vendedor del bien raíz es una persona jurídica extranjera, se aplicará la tarifa del 15 % sobre el valor total del inmueble, sin importar su destinación (ver artículo 415 del ET). Sin embargo, y como se dijo anteriormente, si el comprador es una persona jurídica del régimen simple, no se tendrá que practicar ningún tipo de retención y la vendedora tampoco se tendrá que practicar ningún tipo de autorretención. 

https://actualicese.com/actualidad/2019/02/12/retencion-y-autorretencion-a-titulo-de-renta-en-venta-de-bienes-raices-luego-de-la-ley-1943-de-2018/?referer=email&campana=20190212&accion=click&utm_source=boletin&utm_medium=email&utm_campaign=20190212&MD5=415e8678af580f50598f653f78613c8d