INC de bienes inmuebles y la aplicación de la norma de bancarización

El artículo 512-22 del ET y el Decreto 961 de junio de 2019 indican que el valor que el comprador de un bien raíz cancele al notario por concepto de INC significará un mayor costo fiscal de dicho bien. Sin embargo, ese costo solo será aceptado fiscalmente si cumple con la norma de bancarización. 

El nuevo INC de bienes inmuebles establecido en el artículo 512-22 del ET (el cual fue creado con el artículo 21 de la Ley 1943 de diciembre de 2018 empezó a regir a partir de enero 1 de 2019, y solo fue reglamentado con el Decreto 961 de junio 5 de 2019) es un tributo que se genera con una tarifa del 2 % sobre los bienes inmuebles (nuevos o usados) que lleguen a venderse por valores superiores a 26.800 UVT (equivalentes a $918.436.000). 

“el monto más pequeño posible de INC que se tendría que cancelar al momento de adquirir un bien inmueble sería de $18.369.000”

Lo anterior significa que el monto más pequeño posible de INC que se tendría que cancelar al momento de adquirir un bien inmueble sería de $18.369.000, el cual, según las normas antes mencionadas, tendría que ser cancelado solo por el comprador y entregado directamente al notario (o al administrador del patrimonio autónomo en el caso de la venta de derechos fiduciarios de patrimonios autónomos que no coticen en bolsa y que tengan como activo subyacente a uno o varios bienes raíces). 

Ahora bien, sucede que las normas antes mencionadas establecen que el valor que el comprador cancele por concepto del INC de bienes inmuebles no podrá tratarse como un gasto deducible en su declaración de renta, pero sí como un mayor costo fiscal del inmueble adquirido. 

Así lo confirma el parágrafo 1 del artículo 512-22 del ET, en el que se lee: 

“Parágrafo 1. Este impuesto, cuya causación es instantánea, no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador.” 

Igualmente, lo ratifica el artículo 1.3.3.17, agregado al DUT 1625 de octubre de 2016 mediante el Decreto 961 de junio 5 de 2019: 

“Artículo 1.3.3.17. Responsabilidad económica del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El adquirente de los bienes sujetos al impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles será quien asuma económicamente el impuesto. 

En este sentido, el o los adquirentes serán quienes pueden reconocer el valor del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles como un mayor valor del costo del activo correspondiente.” 

Aplicación de la norma de bancarización y el pago del INC 

En relación con lo anterior, y si el comprador del bien raíz desea que la Dian le acepte como un mayor costo fiscal de su bien raíz el valor que cancele por concepto de INC, tendría que cancelar dicho impuesto únicamente por canales financieros (es decir, mediante consignación en la cuenta del notario o del administrador de la fiducia, o pagando con sus tarjetas débito o crédito, o girando cheques que tengan la restricción de “páguese únicamente al primer beneficiario”), pues así lo exige la norma del artículo 771-5 del ET, la cual entró a regir a partir de enero 1 de 2018. 

“si un costo o gasto llega a superar el valor de 100 UVT, entonces para ser aceptado fiscalmente deberá ser pagado solo por canales financieros”

En dicha norma (que aún no ha sido reglamentada y sobre la cual solo se conocen algunas doctrinas importantes de la Dian, como la contenida en el Concepto 19439 de julio de 2018) se indica que si un costo o gasto llega a superar el valor de 100 UVT, entonces para ser aceptado fiscalmente deberá ser pagado solo por canales financieros (algo que aplica perfectamente al monto de lo que se terminaría pagando por el INC en la compra de un bien inmueble. Para más información consulte nuestra herramienta en Excel: “Simulador del rechazo de costos y gastos en efectivo a partir de enero 1 de 2018”). 

De acuerdo con lo mencionado hasta este punto, el comprador del bien raíz superior a 26.800 UVT no solo debe preocuparse por pagarle al vendedor del mismo el valor de la venta, utilizando solo los canales financieros (de forma que en el futuro cuando llegue a revender el bien raíz la Dian no le vaya a rechazar el costo de compra del bien; ver artículo 771-5 del ET y también el inciso octavo del artículo 90 del ET, luego de ser modificado con el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018), sino que también deberá preocuparse por pagarle el INC al notario (o al administrador del patrimonio autónomo), utilizando también los canales financieros. En este sentido, resulta obvio que al utilizar dichos canales financieros los grandes desembolsos de dinero que dicho comprador tendrá que realizar le obligarán a pagar un alto valor por concepto de GMF, el cual, según el artículo 115 del ET (luego de ser modificado con el artículo 76 de la Ley 1943 de 2018), se podrá tomar como un gasto deducible al menos por su 50 %. 

En todo caso, si el contribuyente se trasladará al nuevo régimen simple no podrá restarle ningún tipo de costo o gasto a sus ingresos brutos ordinarios. Pero a sus ingresos brutos que formen ganancias ocasionales sí le podrá restar por lo menos el respectivo costo fiscal (ver artículos 903 a 916 del ET, modificados con el artículo 66 de la Ley 1943 de 2018). Por esa razón, si el bien raíz que comprará y sobre el cual pagará el valor del bien, más el INC y el GMF, es un bien que solo conservará por menos de dos años, no le debe preocupar la aplicación de la norma de bancarización. Pero si lo conservará por más de dos años, entonces le deberá preocupar la aplicación de dicha norma (consulte nuestra herramienta en Excel: Simulación de los efectos de pertenecer al régimen ordinario o trasladarse el régimen simple

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